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南山地产·投资市场环境周报

2018-08-10

一、政策动态

1. 政治局会议定下半年经济总基调,坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策。

731日,中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。值得注意的要点有:一、拉动经济的主要力量发生变化,拉动内需与投资变成主要力量。二、财政政策与货币政策未来的方向得以确认,符合之前国务院常务会议所说积极财政政策要更加积极,稳健的货币政策要更加稳健。流动性要从稳定变为充裕,也就是说市场上钱会增加。

2. 政治局会议定:坚持因城施策,坚决遏制房价上涨。

731日,中央政治局会议明确提出下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制,坚定解决好房地产市场问题的信心和决心。

3. 深圳楼市调控升级,五城限制企业购房,专家称北京或跟进。

731日深圳出台新策:住宅限售3年;公寓限售5年,新增商务公寓只租不售;暂停企事业单位购买商品房;购房人离婚2年内申请住房贷款,贷款首付款比例不低于七成;但离婚前无房无贷仍按三成执行,仅有一套房按五成执行。深圳成为继西安、长沙、杭州、上海之后的第五个出台限制企事业单位买房的城市。专家预计,后续北京等城市有可能跟进此类政策。中原地产首席分析师张大伟表示,利用企业购买住宅的,除了少数公寓投资企业外,大部分都是短炒客。投机需求集中。所以针对这类型购房者进行调控,是房地产的补缺政策。预计后续北京等城市有可能跟进此类政策。

4. 合肥严格控制开发强度和建筑高度。

728日,合肥市规划部门将进一步加强城市设计和强度区分的研究,要严格控制开发强度和建筑高度,新上市住宅不高于24层,五县市原则上不高于20层。

5. 深圳产业商办类历史违建补缴地价后可转商品房。

727日,深圳市规土委与深圳市法制办联合发布《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法(征求意见稿)》,对深圳产业类和公共配套类违建的处理有了明确方向。值得注意的关键信息有:第一、产业类历史违建既可以先确认为非商品性质再转为商品性质,也可以一步到位确认商品性质,但公共配套类历史违建仅能确认为非商品性质。第二、生产经营性小产权房,在办理商品性质房地产时,需缴地价,地价为市场评估地价的50%。而商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可转为商品性质。第三、住宅类历史违建,也就是小产权类住宅,暂不处理。

6. 深圳房改正式落地,商品房只占四成。

83日,深圳市人民政府办公厅正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(深府规〔201813号),这意味着深圳版房改方案正式落地。未来,深圳商品住房比例将仅占40%,保障和人才住房将覆盖绝大部分人才和中等偏下收入居民,确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保。

二、标杆企业投资动态

1. 万科:经过357轮以最高楼面限价20750/+200㎡保障性住房竟得浙江宁波江北核心区地块。

727日,以总价17.15亿元竞得浙江宁波出让江北核心区槐树路6#地块,出让面积达29516平方米,容积率1.0-2.8,可建面积达8.3万平方米,限价20750/㎡。共4家单位参与竞价,最终经过357轮竞价,由万科以楼面价20750/㎡,配建200㎡保障性住房斩获,溢价率23.51%

2. 绿城:以11.42亿元摘得浙江舟山定海区宅地。

731日,绿城以总价11.42亿元摘得浙江舟山定海区宅地,出让面积4.33万平方米,最大容积率为3.0,楼面价8800/平方米,溢价率1.15%

3. 旭辉:37.06亿竞得浙江杭州萧山区居住用地。

730日,旭辉以37.06亿竞得浙江杭州萧山区出让萧政储出(2018)23号地块,楼面价13473/平方米,溢价率0.54%,出让面积98261平方米,容积率2.8,土地用途F-06-1地块为居住用地,起始价36.86亿元。

4. 远洋集团:竞得浙江绍兴柯桥城区及南京六合区两块宅地。

727日,远洋以6.257亿元竞得浙江绍兴柯桥城区G-45地块,出让面积40100.8平方米,规划用途居住用地,容积率1.6-1.8,起始价5.197亿元,楼面价8668/平方米,溢价率20.4%

81日,远洋经9轮竞价以1.78亿元竞得南京六合区金牛湖街道青龙市场东侧6号地块,楼面价4103/平方米,溢价率28.99%。该地块出让面积27115.19平方米,容积率1.6,建筑面积43384平方米,起价1.38亿元,楼面起价3181/平方米,用途为住宅用地,地块设置最高限价1.98亿元。

5. 招商蛇口:仅2轮竞价竞得南京雨花台区商住地。

81日,招商蛇口旗下重庆招商依云房地产有限公司经2轮竞价,以11.4亿元竞得南京雨花台区一宗商住地,成交楼面价1.42/平方米,出让面积2.68万平米,规划用地性质为商住混合用地,容积率为1.01≤R≤3.0,挂牌出让起始价11.3亿元。

6. 万盛置业:6轮竞价竞得南京六合区经济开发区宅地。

81日,南京万盛置业有限公司经6轮竞价以4亿元竞得南京六合区经济开发区蒋湾周边1号地块,楼面价6387/平方米,溢价率14%。该地块出让面积31313.65平方米,建筑面积62627平方米,容积率2,起价3.5亿元,楼面起价5589/平方米,用途为住宅用地,地块设置最高限价5亿元。

7. 城投:3.95亿元摘得安徽合肥肥西人才公寓用地。

730日,城投以3.95亿元摘得安徽合肥肥西[2018]18号人才公寓用地,面积为139.69亩,容积率1.0≤A地块≤2.21.0≤B地块≤2.2,成交单价283万元/亩,楼面价1929.54/平米,溢价率1.1%。此外,竞得人须配建112班幼儿园,用地面积不小于5400平方米,竣工后无偿移交肥西县政府。

8. 中国旅游拟投资成都一千亿,其中150亿建天府主题度假区。

731日,成都市与中国旅游集团签署全面合作协议,双方决定在重大文化旅游项目建设、免税业务、旅游金融、旅游交通等方面深化合作,共同推动成都旅游及相关产业转型升级和创新发展,加快建设世界旅游名城。根据协议,中国旅游集团公司拟投资1000亿元,积极参与龙泉山城市森林公园、天府锦城、天府绿道等重大文化旅游项目建设,在景区、酒店、旅行社、免税业务、旅游金融、旅游地产和旅游交通等方面开展全面合作,并已确定一批重点项目。

9. 万通地产拟收购星恒电源,布局新能源电池业务。

729日,拟收购星恒电源股份有限公司合计78.284%股权,交易总价款为31.7亿元左右,未来将加快推动公司在新能源电池领域的业务开拓。

10. 景瑞控股发行规模7.2亿元的长租公寓CMBS产品。

731日,景瑞控股官微发布消息称,景瑞首单长租公寓CMBS成功发行,该CMBS产品发行规模7.2亿元,发行利率6.60%,期限12年(3+3+3+3年),其中优先级资产支持证券规模6.84亿元,获联合评级AAA的评级确认,次级资产支持证券规模0.36亿元,将由景瑞地产全额认购。

11. 碧桂园:外界误读公司的高周转战略

83日,碧桂园召开新闻发布会,集团主席杨国强和总裁莫斌均到场。对近期多起工地事故,莫斌鞠躬道歉,称碧桂园管理不到位,负有不可推卸的责任。对于高周转战略,莫斌表示,我们的高周转是基于公司在三四线城市发展,在保证质量和安全的前提下,能快一点就快一点。

关于负债,碧桂园方面表示,目前公司现金充裕,信用评级良好。此前外界渲染的9000亿负债,并非真正的有息负债,有息负债仅有2148亿元。