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南山地产·投资市场环境周报

2018-08-17

一、政策动态

1. 央行:保持货币政策的稳健中性,把好供给总闸门。

8月10日,央行发布《2018年第二季度中国货币政策执行报告》,提及稳健的货币政策要保持中性、松紧适度,把好货币供给总闸门,保持流动性合理充裕。报告提出,总体看我国稳健中性的货币政策取得了较好成效,银行体系流动性合理充裕,市场利率中枢有所下行,货币信贷和社会融资规模适度增长,宏观杠杆率保持稳定。

2. 浙江大湾区规划出炉,2018年将重点推进重大项目44个。

近日,浙江发改委公开了浙江大湾区目标定位、建设原则与空间布局等内容。整个大湾区总体布局是“一环、一带、一通道”,其中环杭州湾经济区,是大湾区建设的重点,将构筑“一港、两极、三廊、四新区”的空间格局,“一港”是指高水平建设中国(浙江)自由贸易试验区,争创自由贸易港,“两极”,指增强杭州、宁波两大都市区辐射带动作用。浙江将在今后5年重点推进交通项目共计70项,估算总投资约1万亿元,5年计划完成投资约7500亿元,其中2018年将重点推进重大项目44个。浙江省发改委新闻发言人谢晓波表示宁波过江的高铁通道正在谋划,交通体系不断完善,在产业方面也会有更好地发展。

3. 全国30城经济半年报:上海领跑,成都、武汉和西安增速猛。

全国各城市上半年经济运行年中卷数据显示,今年上半年,老牌一线城市北上广深均为“万亿俱乐部”成员,其中,上海以15558.15亿元领跑全国城市,北京以14051.2亿元紧随其后,深圳总量11009.38亿元,继续领先广州,居全国第三。天津、重庆总量排名紧跟广州。但经济增速放缓幅度大,两市增速分别下滑3.5和4个百分点。苏州继续保持全国第7,与江苏省会城市南京总量差距拉大,由去年同期的2801.39亿元扩大到今年上半年的2908.69亿元。中西部省会城市经济势头猛,四川成都、湖北武汉和陕西西安增速8.2%,并列第二。安徽合肥增速8.1%,位居第三。

4. 银保监会:在全国范围开展老年人住房反向抵押养老保险。

银保监会日前发布通知,决定将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。老年人住房反向抵押养老保险,是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务,即拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后,保险公司获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

5. 融资渠道受限,房地产信托暴涨。

在金融去杠杆的背景下,今年上半年集合类信托成立整体萎缩,但是部分产品逆势上扬,其中最典型的为房地产信托。来自用益信托的数据显示, 7月30日至8月5日一周信托产品成立规模环比大幅上涨了73.95%,其中,房地产领域投资规模占比再居首位,共成立26款,占总规模的57.18%。在分析人士看来,目前房地产融资需求持续高增长,短期对信托融资的需求或难以降低。

6. 深圳城市更新再出新政,未达20年原则不拆。

8月6日,深圳市规划国土委发布《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定(征求意见稿)》和《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则(征求意见稿)》等文件。明确了拆除范围内建筑物应在2009年12月31日前建成;旧工业区、旧商业区建筑物建成时间未达到15年,以及旧住宅区未达到20年的,原则上不划入拆除范围。

7. 厦门房价地价下跌,二线城市或跟进。

今年以来,厦门一、二手房房价均价下跌在30%左右,地价相应也开始下跌。厦门克而瑞研究中心数据显示,2018年以来厦门平均楼面价为2.18万元/平方米,相比2017年下降近20%,与2016年的峰值相比,下降约30%。多家房企表态厦门或者国内部分城市拿地机会已出现,目前在频繁看地。

8. 住建部坚决问责调控不力城市,成都、杭州等相继宣布开展整治行动。

近日,成都、杭州、云南和福建均发布通知表示,在12月底前多部门联合开展专项整治行动,重点打击投机炒房及房企和中介的违法违规行为。就在此前,住建部座谈会要求各地坚决遏制投机炒房,调控不力的要坚决问责。座谈会第二天,成都与杭州相继宣布开展房地产市场秩序专项整治行动,“投机炒房”均被列为重点打击对象。

9. 武汉“第一高楼绿地636”被砍,海拔高度确定为500米。

武汉绿地中心项目主塔楼高度正式获批,因航空限高原因,修改为海拔高度500米。武汉事业部技发部已通知上海市华东建筑设计院出相关变更图。该项目原设计为集超五星级酒店、高档商场、顶级写字楼和公寓等于一体的超高层城市综合体,其中4-65层为甲级写字楼,66层公寓空中大堂,67-85层总裁公寓,87-120层为丽兹卡尔顿酒店。

二、标杆房企投资动态

1. 中海、香港置地:分别以56.4亿、44.9亿落子南京江北新区。

8月10日,南京江北新区出让2宗宅地,总出让面积26.49万平方米,总起价86.3亿元。最终,两宗地以总价101.3亿元成交,拿地企业为中海及香港置地。

NO.新区2018G06,江北新区浦滨路以东、康盛路以南地块,经过81轮竞价,由中海以56.4亿元竞得,未达到最高限价,折合楼面价17152元/平方米,溢价率16.53%。该地块主要为中海及华侨城在竞争,万科、融信也参与其中,但分别只出价5轮及1轮。该地块总用地面积14.95万平方米,容积率1.01-2.2,用地性质为住宅用地,起始价48.4亿元,最高限价69亿元。

NO.新区2018G07号,江北新区浦滨路以东、万寿路以南地块由香港置地以44.9亿元竞得,未达到最高限价,折合楼面价17682元/平方米,溢价率18.47%。该地块主要是香港置地和中海在竞争,在71轮竞价期间,龙湖、万科各出价1轮。该地块总用地面积11.54万平方米,容积率1.01-2.2,用地性质为住宅用地,起始价37.9亿元,最高限价53.3亿元。

2. 万科、首创:分别以27.34亿和10.11亿底价竞得上海市闵行区居住用地。

8月7日,上海市闵行区吴泾镇MHP0-1004单元08A-03Aa地块,被万科以27.34亿底价竞得,楼面价21225.4元/平方米。该地块为居住用地,出让面积7.16万平方米,容积率1.8,建筑面积约为12.88万平方米。

8月7日,首创以10.11亿底价竞得上海市闵行区华漕镇MHP0-1402单元08-05地块,楼面价31115.43元/平方米。 该地块建设用地面积18049.1平方米,建筑面积32488.38平方米的综合发展,容积率1.8。

3. 九龙仓:经40轮报价,34.6亿元竞得杭州拱墅区宅地。

8月6日,杭州主城区出让4宗地块,其中杭政储出[2018]28号庆隆单元FG01-R21-06地块,被九龙仓以34.6亿元竞得该地块,位于“杭州楼市风向标”的申花板块。申花板块由三墩路、莫干山路—登云路、余杭塘河和古墩路围合而成,是杭州主城区的热门板块。板块内有两条地铁线路,已运营的2号线和在建的5号线,聚集银泰城、印象城等多个商业综合体,新房住宅成交均价4.4万元/㎡左右,周边二手房的成交均价在5-6万元/㎡。2013年至今,融信、招商、九龙仓、滨江(入股热电厂项目)、碧桂园、天阳等房企先后在申花拿地。庆隆单元FG01-R21-06地块出让面积为56316平方米,容积率为2.2,起拍楼面价24775元/平方米,地块封顶楼面价为37124元/平方米。经过2小时30分钟,40轮的竞价,该地块由趣歷有限公司(九龙仓)竞得,成交楼面价27923元/平方米,溢价率13%。因为要配建16602平方米公租房,配建成本按照4000元/平方米计算,实际楼面价为32862元/平方米,相较近两年申花板块成交宅地,楼面地价处于中等水平(申花近两年出让了10宗涉宅地块,其中9宗楼面地价在3万以上,3宗4万+地块。)

4. 平安集团:35.97亿竞得浙江杭州萧山区居住用地。

8月6日,杭州萧山区蜀山单元出让2宗涉宅地块,萧政储出(2018)24号地块经20轮竞价,最终由平安集团以总价35.97亿元竞得,未达到最高限价,楼面价1.42万元/平方米,溢价率5.89%。本次挂牌地块设定上限价格为50.9亿元。该地块所处的萧山区南部卧城板块2017年1月至2018年6月出让5宗宅地,其中3宗1.7万元/平方米,2宗2万元/平方米。

5. 万科联合体以17亿+自持15%面积+自持5年获东莞凤岗地块。

8月9日,历经15家房企、51轮、1.5小时的激烈竞价,万科、中天、中交、中致联合体以总价17亿+自持15%面积+自持5年艰难斩获凤岗镇天堂围村地块,折合楼面地价16965元/㎡。本次凤岗镇出让的地块位于凤岗镇天堂围村,占地面积50324.9㎡,容积率≤2.0,总建筑面积约为100649.8㎡,地块起始总价123095万元人民币,起始楼面价位12230元/㎡。当地块总价达到最高限价170757万元人民币,楼面地价达到16965元/㎡时,竞拍模式将由“竞价”转为“竞自持”环节。

6. 华侨城:仅1轮竞价获得苏州昆山周庄镇宅地,昆山8宗宅地共揽金67亿元。

8月9日昆山最后出让的昆地网 [2018]挂字5-8号,周庄镇淀南路北侧、大桥路西侧地块,仅1轮竞价,由华侨城以5.9亿元竞得,楼面价5050元/平方米。 该地块出让面积77969.4平方米,容积率大于1且小于等于1.50,起始价5.9亿元,市场指导总价7.09亿元。

此次,苏州昆山成功出让8宗宅地,总出让面积39.38万平方米,总起始价63.2亿元。8宗地块分布于花桥、陆家镇、张浦镇、周市镇、千灯镇和周庄镇。拿地企业分别为朗诗、广电地产路劲联合体、海伦堡、北大资源、华侨城以及国有企业昆山创业控股、昆山乐建住房。8宗宅地总成交价66.9亿元,溢价率最高的为位于千灯镇的2宗宅地,溢价率分别为20.85%及20.89%,位于张浦镇、周市镇2宗地块溢价率0.82%、2.03%,其余地块均为底价成交。

7. 太原大规模供地,8宗土地流拍。

8月10日,太原迎来近些年以来太原土地市场上史诗级的大规模土拍,参与拍卖的8宗土地总面积约为827142平方米(约1241.61亩),起拍金额多达约130亿元。此次拍卖的八宗土地,所处区域较佳,交通便捷、配套齐全,地块起拍价最低11.71亿元,最高达19.63亿元。其中两块流拍,其余六块土地由于无人报名,未进行拍卖。

8. 万科:参与厦门市湖里区枋湖社区旧村整村更新。

8月8日厦门万科与厦门市湖里区枋湖社区居民委员会签署合作框架协议,双方将在旧村整村更新提升方面进行合作,厦门万科将对林后社、安兜社的整村更新提升进行统一规划、统一租赁、统一改造、统一运营。 

9. 雅居乐:收购物业百强企业南京紫竹和兰州城关51%股权。

8月8日,雅居乐雅生活召开2018中期业绩会;会上,雅生活服务表示现已与两家中国物业百强企业南京紫竹和兰州城关签署股权转让协议,收购其51%股权,获管理面积约5000万平方米。

10. 旭辉领寓类REITs挂牌上市,重资产布局加快。

8月9日,旭辉领寓“高和晨曦-中信证券-领昱1号资产专项计划”首期发行挂牌仪式在上海证券交易所举行。此次发行的首期产品规模为2.5亿元,3+2年期,优先A级9000万元,利率5.9%,优先B级6000万元,利率6.5%。首期发行底标项目为已实现稳定运营的旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与浦江国际博乐诗服务公寓,出租率分别为97%及85%。旭辉领寓CEO张爱华女士在挂牌仪式上表示,REITs的二期发行已在筹备之中,将加强对重资产的持续与开发运营,占比将由之前的30%调整到40%-50%,未来与轻资产部分达到1:1。